为何新城开发总是失败
最近五大新城曝光率再次上升，又有许多人跃跃欲试，以图抄底。但凡有质疑声音，他们第一时间拿陆家嘴堵嘴：
眼光放长远一些，之前宁要浦西一张床，不要浦东一套房，后来被打脸了吧？
不过不是每个圈圈都有魔力，不是每个新区都是陆家嘴，新城是否可以崛起，还需要回归经济规律，逐个分析。
毕竟近20年出现的鬼城不止一个。
01
首先需要明确的是，你们经常举例的陆家嘴、徐家汇统统不是新城。
陆家嘴以金融城身份出道，本身定位就是市中心，所以仁恒滨江园、世茂滨江、汤臣一品开盘就是上海之巅；
徐家汇以副中心身份出道，城市副中心，即，上海这座城市次级中心，本身也是市区；
最近大拆大建的前滩虽然是全新片区，却也不是新城，甚至规划中已经将其归为中央活动区。
所谓新城，一定独立于主城区外，具备完整的城市职能，即，与市区有相当的地理隔断，你也不用老往市区跑。
新城的概念首次出现在工业革命后的西方，当时英法的核心城市人口剧增，伦敦人口从90万增加到万；巴黎从50万人增加到万人，但是城市的给排水系统、市政道路却没有更新，导致一系列城市问题，所以当局萌生了在大城市周边建设一些田园城市的想法。具体的见于英国人霍华德《明日的田园城市》：
若干个田园城市围绕中心城市呈圈状布局，城市之间布置农业用地，用铁路联系彼此。中央布置公园，六条主干道从中心向外辐射，建设环形的林荫大道。
核心还是“城市之间布置农业用地”，一定不是绵延不断的无序发展。
后来事实证明，连绵不断地城区扩张确实会带来一系列问题，比如洛杉矶。
洛杉矶是美国西部第一大都市，人口.67万，建成区面积却早已超过上海，而且是典型的摊大饼式扩展，交通状况极差——地面红绿灯极多，高速拥堵极其严重。
而且城市中心较为单一，除了downtown就是个大农村，这也是交通拥堵的根源之一。
有鉴于此，二战后启动扩张的城市纷纷摈弃摊大饼，卫星城模式成为主流。
东京都市圈、首尔都市圈即为典型案例，东京经过多年发展，形成了完整的城市体系，大致分为：中心区-副中心-产业新城-县。
我国早在建国初期就着手打造新城，不过前期参考苏联模式，以工业新城为主要类型。
具体到上海，年编制了《上海区域规划》，提出了建设五个卫星城——闵行、吴泾、松江、安亭、嘉定。最为典型的是作为市区飞地的老闵行，在徐汇迁过去四大金刚工厂，当地迅速城市化，成为当时郊区最发达的地区之一。
年的《上海市城市总体规划》中，首次明确了上海中心城—卫星城—郊区小城镇—农村小集镇4个等级结构。期间首次提出一城九镇的宏伟规划，即松江新城+朱家角、安亭、高桥、浦江等9个中心镇。
然而这版规划很快就宣布失败，原因后面会详细分析。
年新版规划中，新城增加为9个。
年指定的规划中，又将新城缩减为五个：松江、嘉定、青浦、奉贤、临港。
所以再次看到五大新城一定不要激动，上海的新城开发已经有60年历史，来来回回还是那几个角色。
02
后来的故事大家都知道，年上海进入飞速发展时期，老闵行的工业区渐渐衰退，没有新城规划的莘庄却异军突起。
东京的城乡体系中最为成功的是七大副中心，尤其是西部的池袋、新宿、涩谷。
而远郊新城却没有达到规划预期，比如筑波科学城。
筑波科学城年开始规划，建设初期也是为了疏解市区的拥挤，目标是导入35万人口。
为了配合人口导入，政府迁入了43个国家级研究机构和两个国家级大学，希望用行政力量引领民间资本，甚至年的世界博览会都安排在了筑波。
然而在50多年后的今天，筑波也仅23万人口，期间东京人口却由多万暴增至万。
有趣的是，多万人口时大家都在吵着疏解人口，万时这种声音却渐渐的消失了。
不过即使筑波只导入了23万人，目前也多有怨言。有37.3%的居民抱怨交通问题，他们大多工作在筑波科学城，却在东京居住——他们的孩子不愿意离开东京，因为在东京可以上名牌学校，毕业后可以在企业或政府中找到好的工作。
所以很多居民工作时住在筑波的单身宿舍，周末坐高速列车回东京，即使筑波的房子便宜至2-3万元/平米。
另外，还有19.7%的居民抱怨当地娱乐休闲设施不够，15.9%的居民抱怨购物不够方便，有10.6%的居民面临儿童抚育和教育问题。
为什么这些问题没有出现在池袋、新宿、涩谷？因为这些地方本身就是副中心。
副中心距离中央区通常为7公里左右，城市发展到一定阶段后副中心已经与市区融为一体；新城却普遍位于30公里以外，看得见的将来始终是孤悬海外。
03
其实副中心与新城开发时目的接近，都是为了疏解市区的拥堵，不同点在于疏解的产业类型——副中心可以与中心区类同，新城却必须错位竞争。
上海最为著名的副中心徐家汇仍然以商业发达闻名于世，奢侈品店铺上海前三，奠定了西南部龙头地位。
而新城却以商务要求不高的产业为主，汽车城可以落户安亭，华为可以远赴青浦金泽，大学城远郊遍地开花，这些产业的本质与之前的工厂没有太大区别。
而城市出现的契机就是商品交易，就是高频沟通，这些可以远离市区的产业本身就没有明显的城市特征——你们过去无非是赚钱而已，而城市原始的功能是花钱。
所以宏观上城市化与产业密切相关，微观角度产业在的地方却不一定是市中心，这也是这些新城明明有高收入的人口集中却没有迅速崛起的原因。
紫竹高新园区引入了上海顶级院校交通大学，聚集了微软、英特尔、可口可乐等世界一流企业，吴泾仍然是典型的郊区。
张江在上海的地位没人质疑，年GDP突破亿，超过了大量省会城市，即使如此也是一个产业基地形态，近些年才提出要打造张江副中心——正式进入城市化。
而张江的位置位居中环，就像另一个打造副中心的邻居金桥。
所以在根源上讲，打造新城是一个伪概念，城市化的发展自始至终都遵循一环扩一环的规律，不管你喜欢还是不喜欢。
我们能做的是顺应规律，通过打造副中心的形式疏散商务功能，能做到多中心发展。
西南部的人口以徐家汇为中心，浦东内环以陆家嘴为中心，中环以张江金桥为中心，北部以五角场为中心，大家目的地分散开来，跟“打造新城”疏解人口的区别在哪里？
为什么非得有地理隔阂才是疏解？
以莘庄为中心，在边缘打造一个商务区，给排水、暖、强电、弱电、排污系统可以无缝衔接，在朱家角打造商务区则需要另起炉灶，哪个成本更低？
所以如果押宝新城崛起，一定要押距离中心更近的地段。
04
当然这些东西大部分人都知道，可为什么还是执迷于打造新城？
是因为城市发展渐渐的抵达了边界。
城市边界由什么决定？不是人口，不是产业，而是交通方式。
上世纪90年代，上海的边界大致在中山公园、徐家汇等区域，是因为这些地方乘公交到“市中心”大约需要一小时，更远的地方已经无法触及。
不是不想扩，而是超过一小时的通勤就超过了生理极限。
地铁的出现，将上海的野心推向郊区，一小时通勤圈开始扩展至15公里以外。
年前后中环的开通，正式将四大副中心纳入城市核心，下一步的发展趋势是外环内将取消地段差别，形成上海的城市高原。
当然高原上分布着一些山峰。
当地铁建设速度放缓时，城市边界又渐渐的明显起来，西南部最远触达泗泾，北上海最远触达嘉定新城，浦东最远触达周浦。
在这些区域之外生活，生活品质可能会弱于二线城市，这给城市发展带来了极大的困难。
怎么办？只能祭出新城，用新城吸收外溢产业与人口，在新的交通方式出现之前仅有这条路可走。
不过前面提到过，这种形式吸附的产业一定与中心城区错位竞争，所以发展理念与主城区迥异。
房地产定价体系也完全不同。
剩下的问题是，我们如何判断一个新城落地难度？距离的重要性前面提到过，政策的落地程度需要回归本质——政策的本质就是钱。
上海目前给予的政策有这样几种：税费减免、开证补贴、放宽落户、行政动员。
如果一个片区实打实的放开了落户限制或者已经动员部分政府机构、事业单位过去，说明这是亲儿子。
如果一个片区雷声很大却迟迟见不到实质内容，大概率是在应付差事。
说的是谁你们猜到了吧？
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